Asuntovälittäjältä 24 tärkeää tiedonjyvää (osa 1/4)

11.05.2021

Suomen suurimman Kiinteistömaailma-ketjun yrityksen toimitusjohtajan Hannu Salon kertomana voit lukaista seuraavat 24 tärkeää asiaa asuntokauppaan liittyen, jotka julkaistaan neljässä eri kirjoituksessa. Tässä osa 1/4.


1: LKV

Keskuskauppakamarin tutkinnon suorittaneen laillistetun kiinteistönvälittäjän tunnistaa LKV-kirjainyhdistelmästä. Kun valitset kotisi välittäjäksi LKV:n, saat samassa paketissa ammattitaitoa ja miksei ylpeyttäkin, kokemusta, vastuuntuntoa, suoraselkäisyyttä ja luotettavuutta.


2: Hyvä välitystapa

Usko pois, kodinvälittäjäsi ei nuku hyvin, ellei Ohje hyvästä välitystavasta ole hanskassa. Yli 50-sivuinen ohjenivaska on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan näkemys hyvästä välitystavasta. Sitä päivitetään säännöllisesti huomioiden tuomioistuinten päätökset, kuluttajariitalautakunnan suositukset, viranomaisten ohjeet ja alan vakiintunut käytäntö. Kun hyvää välitystapaa noudattaa, esimerkiksi sopimuspaperit ovat ajan tasalla, tarjousneuvottelut käydään asianmukaisesti ja niin ostajat kuin myyjätkin saavat kaiken tähdellisen ja lain vaatiman tiedon. Näin tehdään turvallisia asuntokauppoja ja kaikki osapuolet voivat nukkua yönsä rauhassa.


3: Hinta-arvio

Kyllähän tästä enemmän pitää saada!! Asunnon omistaja näkee pitkäaikaisen kotinsa arvon monesti korkeampana kuin ulkopuolinen. Myönnetään, että ammattivälittäjäkin äkkirakastuu asuntoihin, mutta osaa kovettaa sydämensä ja lapata jäitä hattuun. Ammattilainen antaa aina realistisen hinta-arvion, jonka hän pystyy myös perustelemaan.

Asunnon sijainti on se tärkein kriteeri, kun hinta-arviota lähdetään tekemään. Seuraavaksi kiinnitetään huomiota taloyhtiön ja huoneiston kuntoon. Hyvä pohjaratkaisu, muunneltavuus, kerros, näkymät sekä palvelut ja kulkuyhteydet vaikuttavat nekin hinnoitteluun ja viime kädessä ostohalukkuuteen.

Lopullinen hinta-arvio syntyy, kun välittäjä käy kahvittelemassa paikan päällä, surffailee ammattilaisten käytössä olevien toteutuneiden myyntihintojen maailmassa, tarkistaa myynnissä olevat samantyyppiset asunnot ja peilaa tätä kaikkea markkinatilanteeseen. Myyntihintaan antaa omat mausteensa myyjän aikataulu ja tahtotila.


4: Myyntihinta vai velaton myyntihinta?

Asunnon myyntihinta on kaikille vesiselvä termi, mutta mitä ihmettä tapahtuu, kun sen eteen liitetään velaton? Ilman velkaako? Ehei, ei alkuunkaan!

Kun taloyhtiö teettää mittavia remontteja, ne rahoitetaan usein pankkilainalla. Tämä velka jaetaan osakkaiden kesken joko per neliö tai per osake. Kun osakas myy asunto-osakkeensa, joihin kohdistuu yhtiön lainaa, siirtyy velkaosuus suoraan ostajalle ja ostaja maksaa myyjälle vain myyntihinnan. Hassuksi homman tekee käytössä olevan termistö, sillä velaton myyntihinta on myyntihinta, jossa on mukana lainaosuus. Loogista? Ei ole, mutta tällä mennään!


5: Tarjouskauppa

Huutokauppa. Hintakilpailu. Mikä lie torikauppa. Rakkaalla lapsella, Kiinteistömaailman Tarjouskauppa -kauppamuodolla, on monta nimeä.

570 000, 580 000, 585 000 euroa... Yli kymmenen vuotta sitten meren takaa Ruotsista ja Norjasta rantautunut tarjouskauppa on ihastuttanut sekä myyjiä että ostajia. Kaupankäynti on läpinäkyvää ja avointa. Annetut kirjalliset ostotarjoukset ovat kaikkien nähtävillä Kiinteistömaailman sivuilla. Myyjälle tarjouskauppa tuo parhaan markkinahinnan.

591 000, 601 000... Ostajalle se antaa mahdollisuuden jättää tarjouksen ja välittäjälle näyttää asuntoa ilman hötkyilyä, sillä tarjoukset ovat voimassa aina vähintään kaksi vuorokautta. Kaikki uteliaatkin voivat rekisteröityä seuraamaan kaupan etenemistä.

606 000, 620 000... Kauppatapa toimii erityisesti kohteissa, jotka ovat haluttuja - koolla tai hintatasollakaan ei ole väliä. Kannattaa vielä muistaa, että myyjä päättää, kenelle asunnon myy ja millä hinnalla. Tarjouskauppa ei siis ole huutokauppa, mutta hintakilpailuksihan tämä usein menee. Toteutuvat myyntihinnat huimaavat toisinaan kaikkien päät.

628 000 euroa... Vieläkö nousee?


6: Yhtiöjärjestys

Paperinmakuiselta pykäläviidakolta kalskahtava yhtiöjärjestys on tärkeimpiä dokumentteja asunnon ostajalle. Itse asiassa se on kiehtova ja silmiä avaava teos taloyhtiön omasta laista.

Yhtiöjärjestys listaa huoneistot ja niiden koot, sijainnit, järjestysnumerot sekä osakeryhmän numerot ja määrät. Kodinostajan kannattaa nostaa lukulasit nenälle tilan käyttötarkoitusta tiiraillessaan. Siinä tulee lukea asunto eikä vaikkapa autotalli tai työtila, ravintolasta puhumattakaan. Yhtiöjärjestykseen on kirjattu lunastuslauseke sekä mihin ja miten lunastusoikeutta voi käyttää.

Yhtiöjärjestys kertoo, kuka päätöksiä nuijii. Se selvittää, miten juoksevien kulujen ja remonttien rahat kerätään ja onko vastike neliö- vai osakeperusteinen tai vaikkapa kiinteä. Se kertoo, onko tilikausi kalenterivuosi vai jotakin muuta. Se määrittelee milloin ja miten yhtiökokous tai -kokoukset on syytä pitää ja milloin niihin kutsutaan ja kuinka monta ääntä osakkaalla on.

Yhtiöjärjestys viimeistään paljastaa, mikäli kunnossapitovastuu yhtiössä poikkeaa asunto-osakeyhtiölaista. Se määrittelee, kenelle kuuluu korjaus-, kunnossapito-, huolto-, vahinko- tai muu vastuu vaikkapa parvekelaseista tai tulisijoista.

Jos et vielä arvannut, niin yhtiöjärjestys on kiinteistönvälittäjän ihan lempilukemistoa.

Kirjoittaja: Espoon Kodit Oy, toimitusjohtaja, yrittäjä Hannu Salo (insinööri, LKV, BBA), hannu.salo@km.fi


Tämä oli "kiinteistönvälittäjän 24 tärkeää tiedonjyvää" osa 1/4. 


Piditkö lukemastasi? Tämän ja paljon muuta hyödyllistä voit lukea ja hyödyntää omassa sijoitustoiminnassasi tilaamalla Sijoittajaverkosto.Fi-palvelun ilmaisen uutiskirjeen allaolevalla painikkeella. Voit milloin tahansa lopettaa uutiskirjeen tilauksen halutessasi.