Asuntovälittäjältä 24 tärkeää tiedonjyvää (osa 3/4)

21.05.2021

Suomen suurimman Kiinteistömaailma-ketjun yrityksen toimitusjohtajan Hannu Salon kertomana voit lukaista seuraavat 24 tärkeää asiaa asuntokauppaan liittyen. Tässä osa 3/4.


12. Varainsiirtovero

Verottaja on mainio. Kuten lähes kaikesta mitä kulutamme, niin myös vanhojen asunto-osakkeiden ostamisesta nappaa verottaja osansa. Tätä veroa kutsutaan varainsiirtoveroksi. Asunto-osakkeista se on 2 % ja veron maksaa ostaja sekä osakkeiden kauppahinnasta että osakkeisiin kohdistuvasta lainaosuudesta eli velattomasta kauppahinnasta.

Varainsiirtovero maksetaan välittäjän avulla tehdyissä asunto-osakekaupoissa kaupanteon yhteydessä. Maksusuoritusta varten tarvitaan veronmaksajan viitenumero, jonka välitysliike saa verottajalta. Välittäjän täytyy veromaksun lisäksi huolehtia myös varainsiirtoveroilmoituksen jättämisestä verottajalle. Niin kauan kun ilmoitusta ei ole tehty, pysyy maksettu varainsiirtovero maksamattomana verottajan silmissä.

Itsemyyjät maksavat varainsiirtoveron itse ja tekevät ilmoituksenkin itse. Mikäli varainsiirtovero jää syystä tai toisesta maksamatta, suorittamattomalle verolle tulee maksettavaksi veronlisäystä.

Mutta kaikki eivät maksakaan varainsiirtoveroa! Tästä vapaudesta nauttivat ensiasunnon ostajat. Vapauden saa, jos ei ole Suomessa tai muualla omistanut vähintään puolikasta asunnosta, on 18-39-vuotias, muuttaa ostettuun asuntoonsa kirjoille eli asumaan kuuden kuukauden kuluessa ja omistaa asunnosta vähintään puolet.

Vapaudesta nauttivat myös asumisoikeusasunnon hankkijat sekä lahjana ja testamentilla osakkeen saanut. Perintönä tai osituksena asunto-osakkeen saanut välttää varainsiirtoveron, jos on käyttänyt vastikkeena vain jaettavana olevaa varallisuutta.


13: Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on yksi tärkeimmistä asiakirjoista asuntokaupassa. Siitä selviävät omistajan lisäksi lähes kaikki keskeiset ostajalle tärkeät tiedot. Niitä ovat esimerkiksi asunto-osakkeita rasittava osuus yhtiön lainoista, vastikkeiden suuruus, yhtiössä ja asunnossa tehdyt remontit, suunnitelmat tulevista remonteista, yhtiön omaisuus ja varustetaso sekä jopa osakkaalta maksamatta jääneet yhtiövastikkeet.

Välittäjä saa tilattua isännöitsijäntodistuksen vain voimassa olevalla toimeksiantosopimuksella. Hyvän välitystavan mukaan välitysliike ei puolestaan saa automaattisesti antaa isännöitsijäntodistusta asunnosta kiinnostuneille vaan ainoastaan ostotarjousta harkitseville.

Välittäjän on hankittava tuore isännöitsijäntodistus, kun toimeksiantosopimus on tehty. Toimeksiannon voimassaolon aikana todistus ei saa olla yli kolme kuukautta vanha. Kaupantekotilaisuuteen pyritään hankkimaan uusi isännöitsijäntodistus tai ainakin tarkistetaan, onko tiedoissa tapahtunut kauppaan vaikuttavia muutoksia.

Isännöitsijäntodistuksia on lähes yhtä monenlaisia kuin on isännöitsijätoimistojakin. Toisinaan yksinkertaisen tiedon löytäminen voi olla ammattilaisellekin haastavaa, sillä todistusten ulkoasulle ja asiakokonaisuuksien järjestykselle ei ole standardia. Asunto-osakeyhtiölaki kuitenkin säätelee isännöitsijäntodistuksen sisällön.

Isännöitsijä vastaa siitä, että todistuksen tiedot ovat oikeat ja ajan tasalla. Vaikka todistus on tärkeä dokumentti, ostajan ei pidä tehdä ostopäätöstä vain sen pohjalta. Kannattaa siis tutustua huolellisesti myös muihin taloyhtiön papereihin.


14: Käsiraha vai vakiokorvaus?

Ei ole kauaakaan, kun asuntonäytöille tultiin Valintatalon vadelmanpunainen muovikassi täynnä Kekkosen kuvalla varustettuja seteleitä. Niitä käytettiin käsirahana, jolla vahvistettiin asunto-osakkeen tarjous.

Asuntokauppa on muuttunut markka-ajoista, ja käsiraha liikkuu tietysti pankkiteitse. Käsirahan rinnalle on tullut nk. vakiokorvaus, joka on yhdessä sovittu summa, mutta jota ei makseta ostotarjouksen hyväksymisen yhteydessä. Asunto-osakkeiden kaupassa käsirahaa ja vakiokorvausta säätelee asuntokauppalaki.

Käsiraha eroaa vakiokorvauksesta myös siinä, että kun välitysliike on vastaanottanut käsirahan, ei muita tarjouksia voi ottaa vastaan. Jos tarjous hylätään, käteismaksu palautetaan heti sen maksajalle. Kun kauppa tehdään, käsiraha lasketaan osaksi kauppahintaa.

Vakiokorvausta käytetään erityisesti silloin, kun kaupat solmitaan lyhyen ajan sisällä. Käsiraha on tyypillinen tilanteissa, joissa kaupat tehdään useammassa osassa tai kaupantekoaika on useamman kuukauden päässä. Käsiraha maksetaan välitysliikkeen asiakasvaratilille, josta se tilitetään myyjälle kaupantekopäivänä.

Sekä käsirahan että vakiokorvauksen tarkoitus on olla ostotarjouksen vakuus, ei varausmaksu. Jos ostaja kieltäytyy perusteetta tekemästä kauppoja, hän menettää käsirahan tai on velvoitettu maksamaan vakiokorvauksena sovitun summan myyjälle. Jos myyjä kieltäytyy ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen perusteetta tekemästä lopullista kauppaa, hän palauttaa käsirahan ja on velvollinen maksamaan tarjouksessa sovitun korvaussumman.

Sekä käsirahan että vakiokorvauksen enimmäismäärä asunto-osakkeen kaupassa on 4 % kauppahinnasta, ei velattomasta kauppahinnasta.


15: Tilinpäätös

Tilinpäätös on nivaska aanelosia, joissa vilisee pelottavan isoja lukuja omissa sarakkeissaan. Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös on se dokumentti, johon kannattaa perehtyä erityisellä hartaudella.

Tilinpäätöksen ensisivuilla on yleensä toimintakertomus, joka on lyhyt katsaus taloyhtiön perustietoihin ja tärkeimpiin tapahtumiin. Se antaa nopeasti yleiskuvan yhtiöstä ja kertoo hallituksen jäsenet.

Tuloslaskelma paljastaa, minkälaisista puroista taloyhtiö saa tulonsa. Hyödyllinen tieto on yhtiön vuokratuottojen määrä ja se, miten suurta osaa kaikista tuloista ne näyttelevät. Vuokrilla suora vaikutus osakkailta perittäviin hoitovastikkeisiin ja käyttökorvauksiin.

Kannattaa myös muodostaa käsitys, mihin taloyhtiö rahansa haaskaa. Paljonko valuu euroja hoitokustannuksiin, millaisia summia kuluu monenmoisiin korjauksiin ja mitä maksetaan isännöitsijätoimistolle ja huoltoyhtiölle? Voi olla tuhannen taalan paikka laskea, ovatko eri menoerät oikeassa suhteessa taloyhtiön kokoon ja kuntoon.

Mikäli taloyhtiöllä on ns. hoitolainoja, niiden lyhennykset ja korot maksetaan hoitovastikkeella. Osakkaille jyvitettyjen lainojen kulut katetaan erillisellä rahoitusvastikkeella.

Taseesta kannattaa vilkaista, paljonko taloyhtiön tilillä on rahaa eli minkämoinen puskuri yhtiöllä on yllättäviä menoja varten. Taseesta voi todeta myös taloyhtiön lyhyt- ja pitkäaikaiset lainat.

Asuntosijoittaja kiinnittää tilinpäätöksessä erityistä huomiota siihen, miten pääomavastikkeet käsitellään kirjanpidossa. Onko ne tuloutettu vai rahastoitu? Tuloutus tarkoittaa, että korjausvastikkeen voi vähentää vuokratulon verotuksessa. Rahastointi puolestaan johtaa siihen, että korjausvastiketta ei voi vähentää verotuksessa, vaan sen voi huomioida vasta myyntitilanteessa luovutusvoiton veroa määriteltäessä.

Tilinpäätös tehdään asunto-osakeyhtiöissä vuosittain. Tilikausi voi olla kalenterivuosi, mutta myös jotakin muuta; heinäkuun alusta kesäkuun loppuun tai lokakuun alusta syyskuun loppuun.


16: Pohjapiirros

Asunnosta täytyy myynti-ilmoitusta ja esitettä varten olla pohjapiirros. Se on vaakatasoinen leikkauskuva asunnosta ja kertoo huoneiston nykyisestä huonejärjestyksestä. Mitä vanhempi kohde on ja mitä useammin kotia on muokattu, sitä haasteellisempaa tuoreen pohjapiirustuksen työstäminen on.

Toisinaan pohjapiirros löytyy isännöitsijäntoimistosta, mutta useimmiten sitä metsästetään "Arskasta" eli kaupungin rakennusvalvonnan arkistosta. Pohjakuvan selvittäminen on välillä kuin salapoliisityötä - mielenkiintoista sellaista. Yhtiön alkuperäisiä kerroskohtaisia pohjapiirustuksia selaamalla löytyy jänniä yksityiskohtia ja ripaus kohteen historiaakin. Tämä jos mikä kiinnostaa ainakin kiinteistönvälittäjää, mutta yhä useammin myös ostajaa.

Vanha pohjapiirros apunaan välittäjä tarkistaa nykytilanteen, vertailee huonejärjestykset, seinien ja oviaukkojen paikat ja rustaa tarvittavat muutokset. Huoneet ovat mullin mallin; keittiö on siirretty olohuoneen nurkkaan ja vanha köökki muuttunut makuuhuoneeksi. Myös vanhoille taloille tyypilliset palvelijanhuoneet, alkovit tai isot hallit ovat usein saaneet uudet käyttötarkoitukset. Harakanvarpaita ja viivoja täynnä oleva tekele lähetetään siistittäväksi pohjapiirrosten ammattilaiselle. Näin ovien kääntösuunnat sekä paikat jääkaapille, liedelle, vesipisteelle, pesukoneelle, suihkulle ja vaikkapa kaakeliuunille tulee merkittyä omilla symboleillaan.

Pohjakuvassa on ihan syystäkin maininta "suuntaa-antava". Piirros ei yleensä ole mittakaavassa, mutta antaa yleiskuvan huonejärjestyksestä ja huoneiden koosta suhteessa toisiinsa.

Lähes jokaisessa asuntoesittelyssä tulee tilanteita, jossa remonttikärpäsen pureman saanut ostajakandidaatti koputtelee seiniä toivorikkaana ja kysyy: "Voiko tämän seinän kaataa?" Vastaus ei löydy pohjapiirroksesta ja välittäjänkin on hyvä pitää suunsa supussa. Nämä ovat asioita, joihin tarvitaan apuun teknistä isännöitsijää tai vastaavaa asiantuntijaa.


17: Asuntoesittely

Kodin yleisesittely alkaa sillä, että välittäjä miinoittaa lähitienoot esittelykylteillään. Mieluiten sellaisilla raskailla, joita eivät myrskyt kaada ja jotka näkyvät pimeimmilläkin umpikujilla. Kerrostalon alaovi salvataan pyöristä tutulla vaijerilukolla tai jeesusteipillä. Oviin sinitarroitetaan tarkemmat ohjeet ostajille perille löytämiseksi. Tämä kaikki on hoidettava ennen yleisesittelyn alkua. Performanssin yleisönä toimivat ne ostajakandidaatit, jotka ovat saapuneet paikalle etuajassa.

Yleisesittely aloitetaan täsmällisesti sovitulla kellonlyömällä. Bling blong! raikaa ovikello. Tästä se lähtee ja tunne on kiinteistönvälittäjälle aina taianomainen. Löytäisikö tämä koti uudet asukkaansa juuri noista ovikelloa soittavista? Odottavaa kutkutusta on varmasti myös oven toisella puolella. Olisiko tämä koti meidän?

Yleisesittelyt ovat mahdollisuus tutustua myynnissä oleviin koteihin. Iso osa kävijöistä on liikkeellä tositarkoituksella, jokunen hakemassa sisustusvinkkejä, muutama etsimässä omalle kodilleen sitä oikeaotteista välittäjää ja loput loputtoman uteliaita naapureita.

Yleisesittelyjen rinnalla järjestetään yhä useammin yksityisesittelyjä - ja varsinkin nyt korona-epidemian aikana. Silloin ostaja voi valita esittelylle mieleisensä päivän ja ajankohdan. Tavattaessa saa esittää välittäjälle mielin määrin kiperiä kysymyksiä, joita ulkopuoliset korvaparit eivät ole kuuntelemassa. Yksityisesittely mahdollistaa kurkkaukset talopesuloista saunatiloihin ja kellarikomeroista kuivaushuoneisiin. Välittäjäkin voi keskittyä vain tähän yhteen asiakkaaseen ja hänen tarpeisiinsa.

Myyjälle esittely, oli se sitten yksityisesittely tai yleisesittely, on aina juhlahetki. Koti puunataan samaan kuntoon kuin tulossa olisi ne parhaat vieraat. Välittäjän rooli on isännöidä tai emännöidä ja tuoda esille asunnosta ja yhtiöstä sen kaikki puolet.


18: Ensiasunnon ostaja

Ensiasunnon ostajaa verottaja käsittelee aivan eri tavoin kuin tavallista kodinvaihtajaa. Ensiasunto voi olla kerrostaloasunto, rivitalo tai paritalo tai mikä tahansa asunto-osake. Se voi olla kiinteistökin, joita omakotitalot yleensä edustavat. Autotalli, toimistotila tai pelto eivät ole ensiasuntoja.

Ensiasunnon ostajan etu on se, ettei hän maksa varainsiirtoveroa laisinkaan. Mutta jotta ensiasunnon ostajan statuksen verottajan silmissä saa, täytyy tietysti täyttää tietyt kriteerit.

Täytyy omata nuoruutta, olla toki täysikäinen, mutta enintään 39 vuotta täyttänyt. Jos ensiasunnon hankintaa odottaa 40-vuotispäivään, juna meni jo!

Omistusosuuden asunnosta tulee olla vähintään 50 prosenttia. Jos on aikaisemmin omistanut puolet tai enemmän asunto-osakkeesta tai kiinteistöstä Suomessa tai ulkomailla, eivät ensiasunnon ostajan ehdot täyty.

Ostettu asunto tulee olla tarkoitettu omaan vakituiseen asumiseen. Vakituiseksi asunnoksi se katsotaan, kun siihen muuttaa viimeistään kuuden kuukauden kuluttua asunnon hankintapäivästä. Tässä verottaja on armoton ja tarkistaa ilmeisen säännönmukaisesti, että kirjat ovat siirtyneet ensiasuntoon.


Kirjoittaja: Espoon Kodit Oy, toimitusjohtaja, yrittäjä Hannu Salo (insinööri, LKV, BBA), hannu.salo@km.fi

Tämä oli "kiinteistönvälittäjän 24 tärkeää tiedonjyvää" osa 3/4. 

Piditkö lukemastasi? Tämän ja paljon muuta hyödyllistä voit lukea ja hyödyntää omassa sijoitustoiminnassasi tilaamalla Sijoittajaverkosto.Fi-palvelun ilmaisen uutiskirjeen allaolevalla painikkeella. Voit milloin tahansa lopettaa uutiskirjeen tilauksen halutessasi.