Asuntovälittäjältä 24 tärkeää tiedonjyvää (osa 2/4)

18.05.2021

Suomen suurimman Kiinteistömaailma-ketjun yrityksen toimitusjohtajan Hannu Salon kertomana voit lukaista seuraavat 24 tärkeää asiaa asuntokauppaan liittyen, jotka julkaistaan neljässä eri kirjoituksessa. Tässä osa 2/4.


7: Kunnossapitoselvitys

Mitä isoja remontteja on tulossa? Tätä kysyy joka toinen esittelyyn tuleva ostajaehdokas. Hyvä ja tarpeellinen kysymys, johon jokainen välittäjä pystyy vastaamaan.

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää 5-vuotissuunnitelmaa asioista, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkaan kustannuksiin. Yhtiön koolla ei ole väliä.

Jokainen kodinetsijä haluaa tietää, mihin on sitoutumassa taloudellisesti ja henkisesti. Mittavat remontit tulevat osakkaan maksettaviksi. Ne myös vaikuttavat osakkaan arkeen jopa siinä määrin, että koti ja yhtiö on pitkään asumiskelvoton.

Rakennusten kuntoon liittyviä selvityksiä on monen nimisiä: pitkän tähtäimen suunnitelma eli pts, korjaustarveselvitys, korjausohjelma, kunnossapitosuunnitelma. Oli työnimi mikä tahansa, hallituksen tulee koota se parhaan tietämyksensä ja sen hetkisen tilanteen mukaan. Sen laatimisessa käytetään usein apuna ammattilaisia ja pohjana voi olla laajempi yhtiön kuntotutkimus tai kuntoarvio. Suunnitelma esitetään kirjallisena yhtiökokouksessa.

Suunnitelma on kuitenkin aina suunnitelma. Listatut korjaukset eivät aina toteudu aikajärjestyksessä ja korjattavaa voi samalle aikajaksolle ilmaantua listan ulkopuoleltakin. Jokaisesta remontista tehdään erikseen päätös yhtiökokouksessa.

Kuinka paljon tämä kaikki maksaa? Tämä on kysymys, johon kiinteistönvälittäjällä ei ole yhtä ja varmaa vastausta. Lopullinen totuus selviää, kun viimeinenkin työmies on lähtenyt ja yhtiökokous esittänyt laskun osakkailleen.


8: Energiatodistus

Vihreä- ja sinivoittoiset energiatodistukset ovat tuttuja asunnonostajille. Kaiken kaikkiaan energiatodistuksia on Suomessa laadittu yli kymmenen vuotta. Todistus on lakisääteinen ja vaaditaan myynti- ja vuokraustilanteissa.

Energiatodistus on rakennuksen energiatehokkuutta kuvaava virallinen asiakirja, jolla määritellään rakennuksen energialuokka. Se perustuu ainoastaan rakennuksen ominaisuuksiin ja siinä otetaan huomioon mm. eristysten paksuus, ikkunoiden koot, ilmanvaihto ja lämmitysmuoto. Luokitukseen eivät vaikuta asukkaiden energiankulutustottumukset.

Luokituksen avulla kuvataan rakennuksen kokonaisenergian kulutusta. Luokka A on paras ja G huonoin. Uudisrakennusten tulisi yltää C-luokkaan. Energialuokkaa laskettaessa suositaan mm. uusiutuvilla energiamuodoilla lämmittämistä.

Todistus sisältää aina ehdotuksia rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseen.

Energiatodistuksen laatijalla tulee olla siihen pätevyys. Todistus on voimassa 10 vuotta. Energialuokan perässä on vuosiluku 2007 tai 2013. Värit selventävät miltä ajalta todistus on: vihreä kattaa vuoden 2007 ohjeistuksen ja sininen 2013.

Jos minkään väristä energiatodistusta ei ole saatavilla, kannattaa ostajan sitä vaatia. Ellei sitten kyseessä ole todistuspakon ulkopuolelle jäänyt mm. alle 50 m2 talo, loma-asunto tai rakennushistoriallisesti merkittävä rakennus.


9: Myyntitoimeksianto

Välitystyössä kaikki pyritään saattamaan kirjalliseen muotoon, jolloin sovitut asiat on helppo todentaa. Toimeksiantosopimus asunnon myynnistä on tehtävä kirjallisesti siten, ettei sopimusehtoja voi yksipuolisesti muuttaa. Myös myöhemmin sovitut muutokset tulee olla aina kirjallisena.

Muutama vuosi sitten astui voimaan kahden viikon peruuttamisoikeus myös asunnon myyntitoimeksiantoihin. Silloin kun sopimus allekirjoitetaan muualla kuin myyjän toimitiloissa, koskee sitä nk. kotimyynti ja 14 vrk:n peruuttamisoikeus. Siksi sopimuksen mukana tulee olla erillinen peruuttamislomake.

Toimeksiantosopimus sisältää perustiedot myytävästä asunnosta ja myyjästä. Lisäksi on hyvä sopia kohteen myyntitavasta, markkinointikeinoista, esittelyistä, kuvamateriaalin käytöstä sekä asunnon vapautumisajankohdasta ostajalle. Toimeksiantoon liitetään myytävän kohteen perustiedot mm. huoneiden ja tilojen varustetasoista ja tehdyistä huoneistoremonteista.

Erityisen tärkeää on sopia raha-asioista. Sopimukseen kirjataan asunnon myynti- ja tavoitehinta sekä välittäjän näkemys toteutuvasta realistisesta myyntihinnasta. Sopimukseen kirjataan myös välittäjän palkkioperuste, joka voi olla prosenttia velattomasta kauppahinnasta, kiinteä palkkio tai porrastettu palkkio saavutetusta myyntihinnasta riippuen. Kuluttajien kanssa asioitaessa palkkio sisältää aina arvonlisäveron.

Myyntitoimeksianto voi olla voimassa määräaikaisesti tai jaksoissa kuitenkin niin, että se on yhtäjaksoisesti voimassa korkeintaan neljä kuukautta. Tämän jälkeen sopimuksen voi uusia, mutta se tulee tehdä kirjallisesti. Jatkosopimustakin koskee laki kotimyynnistä.

Myyntitoimeksianto antaa välittäjälle luvan hankkia kaikki myynnissä ja kaupanteossa tarvittavat ja lain edellyttämät asiakirjat, esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen.


10: Ostotoimeksianto

Taas jäätiin niukasti kakkoseksi tarjouskilvassa! Kotihaku ja hakuvahti eivät tuota toivottua tulosta! Kaikki viikonloput ja arki-illat tuhraantuvat asuntoesittelyissä...

Jotta asunnon etsiminen ei jatkuisi vuodesta toiseen, yhä useampi kodinvaihtaja siirtää kodin etsinnän kiinteistönvälittäjälle. Arjessa aika ei riitä kaikkeen ja on hienoa, jos ammattilainen siivilöi helmet.

Mitä tarkemmat ovat toivomukset, sen helpommaksi välittäjän kodinetsintä muodostuu. Kun toivelistalla on katu, kortteli, jopa yhtiö, kunto, kerros sekä koko ja budjetti, käärii välittäjä hihansa, kaivaa suurennuslasin esiin ja ryhtyy töihin. Toisinaan hän kiertelee kortteleita, mutta selaa myös yhtiöjärjestyksiä, tutustuu tilinpäätöstietoihin ja lähestyy osakkaita ostokirjeillä.

Toimeksiantosopimus antaa välittäjälle mahdollisuuden kertoa ostajan olevan valmiina. Ilman sopimusta tällainen markkinointi on vastoin hyvää välitystapaa.

Kun välittäjä löytää ostettavan kodin, joka ei ole julkisessa myynnissä, voi tarjousneuvotteluja käydä rauhassa. Kiinteistönvälittäjä arvioi hinnan aivan samalla tavalla kuin se arvioidaan myyntiä varten. Kun ostaja löytyy välittäjän kautta, välttää myyjä kaiken julkisen myyntiprosessin mukanaan tuoman hulinan, säästää myyntipalkkion sekä saa ammattilaisen hoitamaan neuvottelut ja laatimaan myyntidokumentit.

Toimeksiannon tekijällä ei ole taloudellista riskiä sopimuksesta. Ainoa riski on se, ettei sopivaa kotia löytyisikään. Välityspalkkio tulee maksettavaksi vasta, kun se oikea koti on löytynyt.


11: Puolison suostumus

Toki minä saan omistamani kodin myydä, kun haluan, väittää naimisissa oleva asiakas. Etpäs saakaan, jos asunto on aviopuolisosi kanssa yhteisenä kotinanne, vastaa nippelitiedotkin taitava välittäjä.

On tilanteita, joissa aviopuolisoiden yhteisen kodin omistaakin vain toinen. Vastoin monen luuloa, omistamaansa asuntoa ei saakaan myydä itsevaltiaan tavoin noin vain. Myynti vaatii myös ei-omistavan aviopuolison suostumuksen, kun asunto toimii tai voisi toimia yhteisenä kotina. Lupa tarvitaan riippumatta siitä, onko omaisuus avio-oikeuden alaista omaisuutta vai ei. Suostumus tarvitaan myös avioeron sattuessa siihen asti, kunnes ositus tai omaisuuden erottelu on lainvoimaisesti toimitettu.

Aviopuolisoihin rinnastetaan myös rekisteröidyssä parisuhteessa olevat. Sen sijaan avopuolison suostumusta ei yhteisen kodin myyntitilanteessa tarvita.

Jos myytävänä on kiinteistö tai vuokraoikeuden kauppa rakennuksineen, ei asia ole aivan yksiselitteinen. Näissä tilanteissa tulee tarkistaa maanmittauslaitokselta, vaaditaanko ei-omistavan puolison suostumus.

Asunto-osakkeen kaupassa suostumuksen voi antaa vapaamuotoisesti. Yleensä kiinteistönväittäjä ottaa suostumuksen kirjallisena jo toimeksiantosopimusta tehtäessä tai allekirjoituksena viimeistään kauppakirjaan.


12. Varainsiirtovero

Verottaja on mainio. Kuten lähes kaikesta mitä kulutamme, niin myös vanhojen asunto-osakkeiden ostamisesta nappaa verottaja osansa. Tätä veroa kutsutaan varainsiirtoveroksi. Asunto-osakkeista se on 2 % ja veron maksaa ostaja sekä osakkeiden kauppahinnasta että osakkeisiin kohdistuvasta lainaosuudesta eli velattomasta kauppahinnasta.

Varainsiirtovero maksetaan välittäjän avulla tehdyissä asunto-osakekaupoissa kaupanteon yhteydessä. Maksusuoritusta varten tarvitaan veronmaksajan viitenumero, jonka välitysliike saa verottajalta. Välittäjän täytyy veromaksun lisäksi huolehtia myös varainsiirtoveroilmoituksen jättämisestä verottajalle. Niin kauan kun ilmoitusta ei ole tehty, pysyy maksettu varainsiirtovero maksamattomana verottajan silmissä.

Itsemyyjät maksavat varainsiirtoveron itse ja tekevät ilmoituksenkin itse. Mikäli varainsiirtovero jää syystä tai toisesta maksamatta, suorittamattomalle verolle tulee maksettavaksi veronlisäystä.

Mutta kaikki eivät maksakaan varainsiirtoveroa! Tästä vapaudesta nauttivat ensiasunnon ostajat. Vapauden saa, jos ei ole Suomessa tai muualla omistanut vähintään puolikasta asunnosta, on 18-39-vuotias, muuttaa ostettuun asuntoonsa kirjoille eli asumaan kuuden kuukauden kuluessa ja omistaa asunnosta vähintään puolet.

Vapaudesta nauttivat myös asumisoikeusasunnon hankkijat sekä lahjana ja testamentilla osakkeen saanut. Perintönä tai osituksena asunto-osakkeen saanut välttää varainsiirtoveron, jos on käyttänyt vastikkeena vain jaettavana olevaa varallisuutta.

Kirjoittaja: Espoon Kodit Oy, toimitusjohtaja, yrittäjä Hannu Salo (insinööri, LKV, BBA), hannu.salo@km.fi  


Tämä oli "kiinteistönvälittäjän 24 tärkeää tiedonjyvää" osa 2/4. 


Piditkö lukemastasi? Tämän ja paljon muuta hyödyllistä voit lukea ja hyödyntää omassa sijoitustoiminnassasi tilaamalla Sijoittajaverkosto.Fi-palvelun ilmaisen uutiskirjeen allaolevalla painikkeella. Voit milloin tahansa lopettaa uutiskirjeen tilauksen halutessasi.