Asuntovälittäjältä 24 tärkeää tiedonjyvää (osa 4/4)

27.05.2021

Suomen suurimman Kiinteistömaailma-ketjun yrityksen toimitusjohtajan Hannu Salon kertomana voit lukaista seuraavat 24 tärkeää asiaa asuntokauppaan liittyen. Tässä osa 4/4.


19: Lunastuslauseke

Yleensä asunto-osakkeen tai autopaikkaosakkeen saa vapaasti myydä kenelle haluaa. Mutta ei aina. Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa on maininta lunastusoikeudesta, kannattaa tuo pykälä lukea huolellisesti.

Lunastusoikeus antaa yhtiön muille osakkaille mahdollisuuden lunastaa yhtiön ulkopuoliselle myydyt asunto-osakkeet samaan ostohintaan. Lunastusoikeus koskee yleensä myytyjä tai lahjoitettuja osakkeita. Yleensä se ei koske testamentilla saatua omaisuutta tai tilannetta, jossa ostaja on jo osakkaana yhtiössä tai on myyjän lähisukulainen tai aviopuoliso. Tarkemmat rajoitteet kerrotaan yhtiöjärjestyksessä.

Kun ostaja on löytynyt, kannattaa kaupat tehdä aikailematta. Jotta lunastusaika lähtee kulumaan, tulee omistusoikeus siirtää. Yleensä ostaja ei maksa koko kauppasummaa, vaan osan siitä. Kun lunastusaika on umpeutunut, eikä lunastusta ole tehty, maksetaan loppukauppahinta. Lunastusaikana asuntoon ei kannata muuttaa, eikä varsinkaan aloittaa remonttia, sillä huoneiston tulee olla samassa kunnossa kuin se on myydessä.

Verottaja vaatii, että jos asuntokaupassa on mukana välittäjä, ostaja maksaa varainsiirtoveron kaupantekotilaisuudessa. Jos lunastus tapahtuu, alkuperäinen ostaja joutuu anomaan varainsiirtoveron palautusta.

Jos on osakkaana yhtiössä, jossa on lunastusoikeus, kannattaa oikeuteen liittyvät määräajat lunastusilmoituksen lähettämiselle, lunastusvaatimuksen esittämiselle sekä lunastushinnan maksamiselle selvittää tarkasti. Tyypillinen lunastusaika on kahdesta viikosta kuukauteen.

Lunastusoikeutta on pidetty tyypillisenä Helsingin kantakaupungin vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä.

Uusissa asunto-osakeyhtiöissä on puolestaan tyypillistä, että ainoastaan autopaikkaosakkeisiin kohdistuu lunastusoikeus. Molemmissa on ollut taka-ajatuksena se, että yhtiön osakkaat voivat vaikuttaa siihen, kenelle osakkeet myydään. Autopaikkojen osalta tällä halutaan varmistaa, että mahdollisimman moni osakkaista pääsee niistä nauttimaan, eivätkä ne valu talon ulkopuolella asuville tai sijoittajille.


20: Esite

Saako olla esite? tuputtaa välittäjä asuntoesittelyssä. Moni nappaa sen mukaansa, kohteliaisuussyistä, uteliaisuuttaan tai tarpeeseen. Löytyyhän siitä kaikki tarpeellinen tieto käsityksen muodostamiseen niin asunnosta kuin asunto-osakeyhtiöstäkin. Virallinen myyntiesite on näytöllä annettava tai sähköisesti välitysliikkeen järjestelmästä lähetettävä brosyyri, jossa on aina päivämäärä.

Esittelyssä on oltava saatavilla esite, joka kattaa ainakin asuntomarkkinointiasetuksessa määritellyt vähimmäistiedot. Kiinteistömaailmalla esite on toimitettavissa asiakkaille myös pdf-muodossa sähköpostitse. Välittäjä käyttää aikaa ja vaivaa kerätessään esitteen tiedot eri lähteistä. Esitettä pääsee työstämään vasta kun viimeinenkin dokumentti ja isännöitsijäntodistus ovat saapuneet, pohjakuva on puhtaaksi piirretty ja valokuvat otettu.

Esitteessä kerrotaan mm. huoneiston varustetasosta huone ja tila kerrallaan sekä mikä kuuluu kauppaan ja mikä ei. Taloyhtiöstä mainitaan mm. sen omistukset, vuokratulot, tehdyt ja tulevat remontit, yhteiset tilat, autopaikat, huoneistojen määrä, kiinnitykset sekä velat. Esitteessä on selkeästi tieto pyydetystä myyntihinnasta ja velattomasta myyntihinnasta sekä mahdollisesta velkaosuudesta ja asunnon vapautumisaika. Esitteestä löytyvät myös osakkaan asumiskustannukset, kuten vastikkeet, vesimaksut sekä yhteisten tilojen, kuten saunan tai pesutuvan käytöstä seuraavat maksut. Laadukkaiden huoneistokuvien rinnalla esitteestä löytyy aina pohjapiirros.

Asunnon myyjä tarkistaa ja hyväksyy esitteen aina ennen asunnon julkaisua myyntiin. Jos kohteen tiedoissa tapahtuu muutoksia myyntiprosessin aikana, välittäjän tehtävänä on päivittää tiedot esitteeseen. Eniten skarppausta vaaditaan välittäjältä vuosittaisten yhtiökokousten sesonkina. Silloin nimittäin päivitetään yhtiön vastikkeet, vesimaksut sekä remonttisuunnitelmat.

Vaikka asuntoportaaleissa pyritään julkaisemaan mahdollisimman laajasti tietoa sekä asunnosta että yhtiöstä, eivät ne sisällä kaikkea sitä tietoa, mitä esitteestä löytyy. Siksi ostopäätöstä tehdessä tuleekin tutustua huolellisesti myös taloyhtiön dokumentteihin ja isännöitsijäntodistukseen.


21: Vastikkeet

Yhtiövastike, hoitovastike, rahoitusvastike, pääomavastike, erityisvastike ja mitä näitä onkaan!

Kun ostaja selvittää myyntihinnan lisäksi asunnon juoksevia asumiskustannuksia, hän törmää niin monen nimisiin vastikkeisiin, että pää menee pyörälle ja kukkarot nyörit kiristyvät! Samasta rahanmenosta saatetaan käyttää eri nimiä eri dokumenteissa. Yleisnimi yhtiövastike kattaa sekä hoitovastikkeen että rahoitusvastikkeen.

Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön peruskustannukset, kuten esimerkiksi lämmityskustannukset, kiinteistövero, vakuutukset, isännöitsijän palkkio, siivous- ja huoltokustannukset sekä korjaukset. Runsaslumisina talvina lumenauraus tai pakkastalvina lämmitys ovat merkittäviä menoeriä, joihin tulee myös varautua. Yleensä käyttövedestä kerätään maksu pääluvun mukaan tai yhä useammin todellisen kulutuksen mukaan. Jos vesi sisältyy vastikkeeseen, kannattaa sekin huomioida kuukausittaisia kuluja vertailtaessa.

Moni ostaja vertailee hoitovastikkeiden määrää ja laittaa yhtiöt paremmuusjärjestykseen alhaisimman vastikkeen mukaan. On hyvä muistaa, että hoitovastiketta tulisi kerätä myös mahdollisin yllättäviin menoihin, jotta taloyhtiöllä olisi puskuria pahan päivän varalta. Jos vastike on normaalia matalampi tai korkeampi, on syytä tarkistaa, mitä se sisältää ja mitä sillä katetaan. Kannattaa siis kurkata tilinpäätöksestä, minkä verran taloyhtiön tilillä on ollut rahaa. Silloin pystyy arvioimaan, onko taloyhtiöllä paineita hoitovastikkeen muuttamiseen.

Mitä ovat pääomavastike vai rahoitusvastike? Silloin kun taloyhtiön mittavat remontit rahoitetaan lainalla, se jyvitetään neliö-, jyvitetty neliö- tai osakeperusteisesti. Osakkaalla on mahdollisuus maksaa oma osuutensa pois tai lyhentää lainaosuuttaan ja siihen kohdistuvia korkoja rahoitusvastikkeen muodossa. Toinen vaihtoehto on ottaa oma laina pankista ja maksaa taloyhtiön laina pois.

Entä korjausvastike ja erityisvastike? Mikäli taloyhtiössä on tiedossa isoja remontteja, voidaan rahaa kerätä korjausvastikkeen muodossa myös etukäteen. Jos näin tehdään, tulee raha korvamerkitä keräämällä erikseen korjausvastiketta. Erityisvastike voi olla vaikkapa yhtiön yhteen portaaseen rakennetusta hissistä syntyvät vain kyseisen rapun osakkaita koskevat kulut.

Mikä sitten on tontinvuokravastike? Yhä useammin uusissa yhtiöissä asunto-osakeyhtiö ei itse omista tonttia. Osakkaat voivat lunastaa tonttiosuutensa pois tai maksaa siitä kuukausittaista tontinvuokravastiketta.


22: Uudiskohde

Linjasaneeraus, vesikattoremontti, hissien peruskorjaus, pihakannen kunnostus. EVVK! Uutuuttaan kiiltävät pinnat, modernit materiaalit, nykyaikainen tekniikka, innovatiiviset keittiöt, spa-tasoiset kylpyhuoneet sekä asumisen sietämätön keveys vuosikymmeniksi eteenpäin saavat valitsemaan uuden asunnon eli uudiskohteen!

Kun ostaja on ajoissa liikkeellä uudiskohteen kanssa, hän ehtii vaikuttamaan kodin materiaali- ja sisustusvalintoihin. Mitä aiemmin ostopäätöksen tekee, sitä paremmin kodin ulkonäköön ja ominaisuuksiin pääsee kertomaan mielipiteensä. Myös lisä- ja muutostyöt saattavat olla vielä mahdollisia toteuttaa.

Ostopäätöksen tekohetkellä uudiskohde voi olla vasta ennakkomarkkinoinnissa tai jo rakenteilla tai jopa täysin muuttovalmis.

Ennakkomarkkinointi tarkoittaa tilannetta, jossa kohteen rakentamista ei ole vielä aloitettu, mutta huoneistoja on silti mahdollista varata. Tällöin maksetaan varausmaksu, joka lasketaan myöhemmin osaksi asunnon myyntihintaa. Varaus ei vielä sido myyjää rakentamaan. Varaus muuttuu sovittuna ajankohtana molempia sitovaksi. Jos tätä hetkeä ennen peruuttaa varauksen, saa maksun kokonaan takaisin.

Uudiskohteissa kauppa tehdään aina kirjallisena. Useimmat asunto-osakkeiden uudiskohteet ovat niin kutsuttuja RS-kohteita (rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema turvajärjestelmä), jotka on kytketty asuntokauppalain rakentamisvaiheen suojajärjestelmään. Pankki valvoo sekä ostajan että myyjän etuja. Uudiskohteessa tulee olla voimassa kaksi vakuutusta, rakentamisaikainen vakuutus (vuoden voimassa) ja suorituskyvyttömyysvakuutus. Jälkimmäisen täytyy olla voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyy rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Uudiskohteen maksuerät maksetaan rakentamisvaiheiden mukaan useammassa erässä.

Rakennusvaiheessa myydyn kodin kauppakirjaan merkitään arvioitu valmistumispäivä. Ennen asunnon lopullista valmistumista on ostajalla oikeus tehdä muuttotarkastus ja ilmoittaa kirjallisesti puutteista sekä virheistä. Havaitut virheet pitää yleensä korjata ennen asuntoon muuttoa, mutta osa virheistä saatetaan korjata vasta vuositarkastuksen yhteydessä.

Vuositarkastus tehdään 12-15 kuukauden päästä siitä, kun rakennusvalvoja on hyväksynyt kohteen käyttöönotettavaksi. Tarkastus on todella tärkeä, sillä jos siihen mennessä ilmenneitä virheitä ei ilmoita, voi menettää oikeutensa vaatia niiden korjaamista. Ostaja kertoo virheistä ja puutteista täyttämällä virheilmoituslomakkeen, jonka myyjän edustaja käy asunnolla läpi. Virheet pitää korjata asuntokauppalain edellyttämällä tavalla.


23: Ostotarjous

Sydän sanoo: Tämän mä haluan! Välittäjä pyytää: Hold your horses, dear!

Annetaanhan vielä hetki järjelle. Ostaja tavaa välittäjältä saamaansa esitteen, isännöitsijäntodistuksen ja yhtiön paperit. Jäikö kysyttävää? Jos jäi, välittäjä selvittää. Jos ei, siirrytään neuvottelemaan tarjouksen sisällöstä.

Suullinen tarjous olisi kirjallisen rinnalla pätevä, mutta sen sisältöä on jälkeenpäin mahdotonta näyttää toteen. Siispä laaditaan ostotarjous kirjallisena.

Kaikki saadut kirjalliset dokumentit listataan ostotarjoukseen. Siihen kirjataan myös, milloin asuntokaupat tehdään eli omistajuus viimeistään siirtyy sekä milloin huoneisto vapautuu eli hallinta siirtyy ostajalle. Tärkeää on mainita, mistä alkaen ostaja ottaa vastikkeet vastatakseen. Huipputärkeää on asettaa sanktiot tilanteisiin, että kaupan osapuolet perusteettomasti kieltäytyvätkin kaupoista tai myyjä ei luovuta asuntoa silloin kun on sovittu.

Ostotarjoukseen voidaan kirjata myös ehtoja. Tyypillisimmillään ne ovat pankin lainalupaus tai oman asunnon myynti. Lisäksi tulee olla maininta siitä, mihin mennessä ehdon tulee täyttyä. Jos lainaa ei saa tai oma asunto jää myymättä sovittuun päivämäärään mennessä, tarjous raukeaa eikä se sido ostajaa.

Tarjouksessa määritellään, onko kauppa nk. käteiskauppa eli maksetaanko kauppahinta kerralla vai useammassa erässä. Moniosaisia kauppoja tehdään, jos huoneisto vapautuu pitkän ajan kuluttua. Yleisin syy taitaa olla yhtiön lunastuspykälä. Ensimmäinen osa on vaikkapa 10-20 % kauppahinnasta, ja vasta jos lunastusta ei tapahdu, maksetaan loput. Moniosaisen kaupan osalta mainitaan aina maksupäivät.

Toimeksiantosopimuksen saamalla välittäjällä on velvollisuus huolehtia sekä myyjän että ostajan eduista. Tuhannen taalan paikka on se, kun ostaja tekee päätöksen ostohinnasta. Kannattaa ottaa välittäjästä kaikki hyöty ja ilo irti ja hyödyntää tämän ammattitaitoa. Hän on asiantuntija, joka osaa kertoa alueella ja jopa samassa yhtiössä toteutuneet myyntihinnat. Hän valottaa, miten ne on suhteutettava nyt myynnissä olevaan kotiin ja siitä pyydettävään hintaan.

Hyvän välitystavan mukaan tarjouksen tulee olla voimassa 24 tuntia. Näin jää riittävästi aikaa neuvotella tarjouksesta myyjän kanssa. Vaikka ostaja tarjoaa pyydetyn hinnan, voivat siinä mainitut muut ehdot olla sellaisia, joita myyjän tulee päästä harkitsemaan rauhassa. Todella lyhyt voimassaoloaika ei ole kenenkään edun mukaista.

Myyjän tulee vastata ostotarjoukseen sen voimassaoloaikana eli hylätä, hyväksyä tai antaa oma vastatarjous. Vastatarjouksessa myyntihinnan lisäksi voi muuttua vaikkapa huoneiston vapautumisaika. Myyjän kannattaa harkita tarkkaan, onko järkevää antaa vastatarjous, koska se mitätöi ostajan tarjouksen eikä näin enää sido tätä.

Välittäjän tulee antaa vastaus kirjallisesti tarjouksen voimassaoloaikana. Se voi tapahtua tekstiviestillä tai sähköpostilla.


24: Digitaalinen asuntokauppa eli DIAS-kauppa

Kaupantekotilaisuus. Hetki, jota myyjä, ostaja ja välittäjä ovat kovin odottaneet. Mukana on toisinaan vahvoja tunteita luopumisen tuskasta aina onnen kyyneleisiin. Ollaanhan yhden elämän suurimman hankinnan tai myynnin äärellä.

Kesäkuusta 2019 alkaen asuntokaupat on voinut hoitaa sähköisesti. Tässä DIAS-nimisessä Suomessa kehitetyssä asunto-osakekaupan alustassa ovat mukana useimmat Suomen suurimmista pankeista.

Etenkin näin korona-epidemian aikana DIAS-kauppa on mahdollistanut turvallisen asuntokaupanteon kaikille osapuolille.

Digikauppa onnistuu, vaikka kaikki osapuolet ovat eri puolilla Suomea tai maapalloa. Pankit hoitavat osakekirjojen siirtomerkinnät ja rahavirrat, ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan sähköisesti eli pankkitunnuksillaan kännykällään tai tietokoneella, siellä missä sattuvat olemaan.

Välittäjä on ennen digikauppaa tarkistanut, että DIAS-kaupan ehdot täyttyvät: käytetty asunto-osake (ei uudiskohde), paperiset osakekirjat, osakekirjat ovat myyjän pankissa, yhtiössä ei lunastusoikeutta, molemmat osapuolet Suomen kansalaisia ja yksityishenkilöitä (ei yritys, ei kuolinpesä, ei edunvalvonnassa), molemmilla osapuolilla on asuntolaina, kauppahinta maksetaan yhdessä erässä ja omistusoikeus siirtyy kaupanteossa.

Välittäjä käynnistää kaupankäynnin käytössä olevassa välitysjärjestelmässä. Kauppakirjan liitteet siirtyvät digitaalisesti molemmille osapuolille. Pankit hoitavat kauppaan liittyvät maksut sekä osakekirjan siirron siirtomerkintöineen. Ostajat saavat kutsun allekirjoittaa kaupat pankkitunnuksillaan sekä valtuuttavat pankit suorittamaan maksut ja osakekirjan siirtomerkinnän. Pankit hoitavat vielä varainsiirtoveron ja välityspalkkion maksamisen.

Ja niks naks, kaupat on tehty! Välittäjä lataa järjestelmästä kaupankäyntiin liittyvät asiakirjat, tekee varainsiirtoveroilmoituksen verottajalle sekä lähettää kauppadokumentit isännöitsijälle. Homma on hoidettu parhaimmillaan joissakin tunneissa, mutta ainakin muutamassa päivässä.


Kirjoittaja: Espoon Kodit Oy, toimitusjohtaja, yrittäjä Hannu Salo (insinööri, LKV, BBA), hannu.salo@km.fi

Piditkö lukemastasi? Tämän ja paljon muuta hyödyllistä voit lukea ja hyödyntää omassa sijoitustoiminnassasi tilaamalla Sijoittajaverkosto.Fi-palvelun ilmaisen uutiskirjeen allaolevalla painikkeella. Voit milloin tahansa lopettaa uutiskirjeen tilauksen halutessasi.